一、公司概况

二、业务布局

1. 物业管理（核心主业）：
   • 2024 年营收 164.87 亿元（+11.72%），占比 96%，主要来自：
     • 基础物业管理：134.01 亿元（+10.63%），依托招商蛇口资源及市场化拓展（新签年度合同额 18.93 亿元，千万级项目占比超 50%）。
     • 专业增值服务：25.51 亿元（+23.77%），包括设施管理、智慧服务等，毛利率 11.13%。
     • 平台增值服务：5.36 亿元（-8.22%），毛利率 9.91%。
   • 市场化能力：第三方项目管理面积 2.57 亿平方米，非住宅业态新签额占比 90%（如广州国际金融城、上海轨道交通等）。
2. 资产管理：
   • 2024 年营收 6.70 亿元（-4.03%），主要因商业运营项目调整，毛利率 52.69%。
   • 在管商业项目 70 个（含筹备），管理面积 397 万平方米，集中商业销售额同比提升 26.7%。

三、财务表现

1. 2024 年动态：
   • 营收 171.72 亿元（+9.89%），净利润 8.4 亿元（+14.24%），经营现金流 18.36 亿元（+1.1%）。
   • 毛利率 12.57%（同比 – 0.72%），净利率 4.89%，资产负债率 45.26%（行业中等水平）。
2. 估值与分红：
   • 截至 2025 年 3 月，股价约 10.8 元，总市值约 115 亿元，滚动市盈率 13.7 倍，市净率 1.1 倍。
   • 高分红政策：2024 年股息率约 2.2%，近三年平均分红比例约 30%。

四、竞争优势

1. 央企背景与资源协同：
   • 招商局集团支持，依托招商蛇口开发资源（管理其 1.28 亿平方米物业），同时拓展第三方市场。
2. 非住宅业态优势：
   • 聚焦医疗、交通、政府公建等领域，管理面积 2.52 亿平方米，占比 66%，抗周期性强。
3. 战略布局：
   • 提出 “沃土云林” 商业模式，整合基础服务与增值服务，探索保障性住房、社区服务等新增长点。

五、风险提示

1. 毛利率压力：
   • 物业管理毛利率仅 10.93%（行业低位），低于中海物业（16.79%）、华润万象生活（33.97%），成本管控能力待提升。
2. 行业竞争加剧：
   • 市场化拓展难度加大，非住宅领域面临头部物企挤压，增值服务盈利能力较弱。
3. 现金流波动：
   • 2024 年上半年经营现金流为负（-1.44 亿元），需关注季节性及项目回款周期。

六、总结