以下是关于云南城投（600239.SH）​的综合分析，基于最新财报、业务转型及风险因素整理：

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📊 ​一、财务表现：持续亏损与现金流改善​

1. ​2025H1业绩​
   • ​营收9.18亿元​（同比-1.7%），连续六年下滑，主因商业运营收入减少及地产项目降价促销（海南龙腾湾项目）。
   • ​归母净利润-3772万元​（同比-191.8%），扣非净利润-3692万元（同比减亏8.7%），亏损主因低毛利地产收入占比高及财务费用增加（融资金额同比增10.01%）。
   • ​经营现金流净额4.45亿元​（同比+195.16%），因收回债权款2.48亿元及土增税款支付减少。
2. ​资产负债结构​
   • ​资产负债率80.42%​​（行业均值约60%），流动比率0.54、速动比率0.28，偿债能力极弱。
   • ​存货减值风险​：存货账面价值13.05亿元（占净资产101.93%），跌价准备2.01亿元（计提比例13.34%）。

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🏗️ ​二、业务转型：轻资产战略推进​

1. ​业务结构优化​
   • ​商管+物管收入占比63.73%​​（2024年），2025H1商业运营受冲击下滑，但物业管理签约面积增至1053万㎡（新增206万㎡）。
   • ​地产收入占比降至1.71%​，通过出售23家子公司资产回笼资金，剩余4家未完成交割。
2. ​新兴布局​
   • ​文旅康养​：依托云南气候资源开发温泉疗养、滇池会展项目，契合省级“健康生活目的地”政策。
   • ​诉讼回款助力​：一审胜诉获赔7000万元及违约金，缓解部分现金流压力。

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⚠️ ​三、核心风险提示​

1. ​经营与财务风险​
   • ​短期偿债缺口​：货币资金5.81亿元 vs 短期债务26.74亿元（2025Q1），流动性危机未解。
   • ​股东质押风险​：大股东云南康旅质押51.03%持股（3.2亿股），整体质押率20.93%。
2. ​行业与治理挑战​
   • ​竞争加剧​：商管/物管领域面临头部企业挤压，毛利率仅25.53%（2024Q3）。
   • ​管理层动荡​：2025年7月董事长孔薇然辞职，80后崔铠接任，李扬任总经理，团队年轻化但战略延续性待观察。

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💡 ​四、投资价值评估​

1. ​估值水平​
   • ​市净率3.16倍​（行业均值约1.5倍），反映转型溢价但缺乏盈利支撑。
   • ​潜在催化​：若混改（保利集团）突破或债务重组落地，或触发估值修复。
2. ​策略建议​
   • ​短期观望​：关注Q3商管收入修复及质押风险化解（目标股价站稳2.5元）。
   • ​长期布局​：若资产负债率降至75%以下且混改落地，可博弈困境反转（目标价3.0-3.5元）。

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💎 ​总结​

云南城投深陷 ​​“高负债+盈利疲软”困局，但 ​轻资产转型+区域政策支持+诉讼回款​ 提供一线生机。核心跟踪节点：
✅ ​商管/物管收入占比能否突破70%​​（转型成效验证）；
⚠️ ​短期偿债缺口化解进展​（货币资金/流动负债比现仅15.67%）；
🚩 ​混改谈判突破​（保利集团合作停滞6年）。
​风险提示​：若存货减值扩大或质押平仓，可能引发股价进一步下行。

​2025H1关键指标速览​

数据来源：公司财报、券商研报（截至2025年8月）。