以下是关于佳兆业集团（01638.HK）的综合分析，基于最新财报及公开信息（截至2025年8月24日）：
📉 一、财务表现：亏损持续扩大，流动性危机加剧
- 2025年上半年盈警
- 亏损规模：预计净亏损及拥有人应占亏损均不超过110亿元，同比扩大近20亿元（2024年同期亏损90亿元）。
- 亏损原因：
- 物业交付减少：项目开发停滞导致收入确认延迟；
- 资产减值拨备增加：存货跌价及土地贬值计提大幅上升。
- 债务与现金流危机
- 短期偿债压力：截至2024年末，总借款1350.74亿元，其中1180.78亿元需一年内偿还，但现金储备仅23.9亿元（同比减少29.7%）。
- 资不抵债：2024年净资产为-317.4亿元，资产负债率高达117.2%，流动性几近枯竭。
🏗️ 二、资产处置与债务重组进展
- 资产法拍遇冷
- 广州“南天汇”项目：部分土地起拍价27.23亿元（评估价38.9亿元的7折），因无人出价流拍。该项目抵押给大业信托的24.5亿元贷款违约，导致884套房产被查封。
- 业主困境：项目3号楼388户公寓业主面临交付延期，原定2023年交付至今未完成。
- 债务重组突破
- 境外债重组获批：2025年3月获香港高等法院批准，方案包括发行强制可转换债券及新债置换，获97%债权人支持。
- 理财兑付推进：锦恒财富127.88亿元理财累计兑付76%，剩余约30亿元未兑付。
📊 三、业务现状：地产主业萎缩，转型艰难
- 地产业务断崖式下滑
- 2024年收入：物业销售80.57亿元（同比-64.3%），合约销售权益金额67.57亿元（同比-47.2%）。
- 保交付压力：2024年交付超万套房源，但多地项目存在“无证交房”投诉。
- 非地产业务占比提升
- 健康医疗、文旅等轻资产收入占比升至30%，但规模较小（健康业务仅增12.8%），未能对冲地产下滑。
⚠️ 四、风险与挑战
- 司法纠纷激增
- 近一年涉及124起开庭，包括商品房预售、工程合同等纠纷，资产冻结与执行风险持续。
- 高管薪酬争议
- 2024年亏损超285亿元背景下，4名高管年薪仍超200万元，引发治理质疑。
💎 结论：“不死鸟”翻盘前景渺茫
佳兆业的核心困局在于 “债务黑洞+资产贬值+业务青黄不接”：
- 短期：依赖债务重组延缓危机，但资产流拍反映市场信心不足；
- 长期：若地产销售无实质回暖，轻资产转型难抵债务压力，资不抵债局面恐加剧。
投资者建议：
→ 高度规避：流动性枯竭与净资产为负，存在退市风险；
→ 观察节点：Q3资产处置进展、境内债务重组方案落地。
数据来源：公司公告、财联社、经济参考报、极光月狐数据（截至2025年8月23日）。
